La nueva Ley Hipotecaria llega con más de tres años de retraso y no exenta de polémica. Esta nueva norma, que entró en vigor el pasado 17 de junio, va a suponer importantes cambios para el mercado hipotecario y, según apuntan los expertos, dificultará el acceso a la vivienda a los más jóvenes y a las rentas más bajas. La necesidad de hacer una ley más rigurosa para evitar así los errores cometidos en el pasado ha llevado a la exigencia de un estudio más profundo de solvencia del cliente, que dejará fuera del mercado a una parte importante de la población.
Si bien, la nueva norma también aportará más "protección al consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre el cliente y la entidad financiera", explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com, que apunta que con la nueva ley "los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su préstamo y sepan qué están firmando. De esta manera se reducirán las demandas en este sector, que en los últimos años ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cláusulas suelo o el IRPH".
Para conocer al detalle los cambios de la nueva norma el directivo pone de relieve 15 puntos clave.
1. Ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por impago de las cuotas. Si el retraso se produce en la primera mitad del préstamo la ejecución no se activará hasta los 12 meses de impago, frente a los tres meses de la anterior normativa, o hasta que el impago suponga el 3% de la deuda. En la segunda mitad del préstamo el plazo se extiende de 12 a 15 meses o el impago tiene que suponer el 7% de la deuda.
2. Subrogación
La nueva norma facilita el cambio de la hipoteca de un banco a otro, ya que desaparece la comisión de subrogación que oscilaba entre el 0,25% y el 1%, en función del año en el que se compró la vivienda. Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 0,15%.
3. Amortizar préstamo
Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15%, respectivamente).
4. Novación
Si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo.
5. Gastos de la hipoteca
El cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Hay bancos que en sus ofertas incluyen también este gasto de forma voluntaria.
6. 'Cláusulas suelo'
Quedan eliminadas de los contratos hipotecarios. La dación en pago será voluntaria y solo se aplicará si lo establecen las partes.
7. Vinculaciones
Las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán hacer bonificaciones por los productos que se contraten, como se hace en la actualidad. A pesar de esto, el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y "en ningún caso", si el producto tiene las mismas características o mejores, la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.
8. Intereses de demora
8 Se han rebajado los intereses de demora planteados en la norma. Ahora se limitará a tres puntos mientras que antes eran los tres puntos más el tipo de interés inicial.
9. Tasadoras
A partir de ahora el cliente podrá elegir libremente a los tasadores, que podrán ser personas físicas.
10. Hipoteca verde
Las hipotecas verdes, aquellas que vayan dirigidas a proyectos de inversión en eficiencia energética, no requerirán la necesidad de otorgar escritura pública y se podrá inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
11. Evaluación del cliente
Las entidades podrán llevar a cabo una evaluación de la solvencia del o los solicitantes del préstamo hipotecario antes de concederle el crédito. El usuario no tendrá que pagar el coste de este estudio realizado por el banco.
12. Notario
Los notarios realizarán un cuestionario al futuro hipotecado para cerciorarse de que entiende todas las condiciones de su préstamo. El cliente tiene obligación de ir a notario dos veces y éste deberá asegurarse de que entiende lo que va a firmar.
13. Comisión de apertura
Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura. A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
14. Borrador del contrato
Según establece la nueva normativa, los futuros hipotecados deberán disponer a partir de ahora del contrato hipotecario diez días antes de la firma para poder consultarlo con tiempo y dedicación y de este modo ser capaces de entenderlo totalmente.
15. Buenas prácticas
Tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, el Código de Buenas Prácticas será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.